資産運用のプロが教えるお金の話

このページは、資産運用に関するコンサルティングのプロ会社・（株）船井財産コンサルタンツがお届けする、お金に関するコラムページです。皆さまに役立つ、読んで納得の耳寄り情報をお届けします。

　前回、日本の人口問題について、現状と予測をお話させていただきました。『お金』を考える上では、他の様々な要因を考えなければなりませんが、とりわけ人口の問題は重要と考えたからです。もちろん他にも重要なファクターはありますが、すべてを取り上げると際限がなくなりますので、とりわけ重要と考える事項につき取り上げていきたいと思います。では今回は不動産について少しお話をしていきましょう。
　まずは基礎知識の再確認として、『不動産の価格』について考えてみたいと思います。
　なぜ不動産の価格を取り上げるかと言いますと、一言に不動産の価格といっても非常に複雑ですので、その体系をきちんと理解すべく今回この話題を取り上げてみました。
　不動産の価格というと思い起こすのは、新聞の折込チラシ等にある住宅、マンション等の販売価格等ではないでしょうか？？　これは実際に売買される金額であり、通常『実勢価格』、『時価』と呼ばれております。ですが実際、不動産には、公示地価、基準地価、路線価、固定資産税評価額と呼ばれる代表的な価格があり、一つの不動産に値段が複数つきます。したがって、不動産の価格と一言に言っても、その算出はとても難しいのです。では順をおってそれぞれの価格について確認したいと思います。
　公示地価。これは国土交通省の土地鑑定委員会が、全国の都市計画区域内に標準値を設定し、毎年１月１日時点の土地の正常価格を鑑定、審査し、3月下旬に公表する価格です。国や地方自治体が用地を取得する際や、一般の土地取引の目安となります。
　基準地価。都道府県が判定するその年の７月１日時点の土地価格。公示地価と共に土地取引の目安とされております。２００６年度は全国平均で、対前年比２．１％の下落、１５年連続の下落と発表されました。
　路線価。毎年１月１日を評価時点とし、国税庁が毎年8月に発表する相続税、贈与税の土地の評価基準です。目安としては、前述の公示価格の8割といわれております。公示価格と大きく異なる点は、公示価格が選ばれた場所に価格が付されるのに対し、路線価は（都市部では）すべての公道（行き止まりを除く）にふされます。
　固定資産税評価額。3年毎の１月１日に見直しされ、市町村が決定し、役所の固定資産課税台帳に登録され、閲覧可能です。目安は、前述の公示価格の７割がめどとされ、固定資産税、都市計画税、登録免許税の算出に利用される、私たちの生活と密接に関係しております。
　このように不動産については、私達の生活と密接に関係をしながら、様々な角度から価格が付けられます。言いたいことは、不動産の価格の構成要因は複数あるということ、したがって不動産価格が成立する際には、このような様々な要素を考慮したうえで、決定されているということです。
　ある一つの不動産の値決めにどの要素が取り入れられるかは、決まっていません。場所によっては、取引価格が公示価格より高い場所もあれば、低い場所もあります。これが不動産の価格の難しい所以です。
　一度皆様ご自身の不動産にどのような価格が付されているか確認することをお薦めします、余裕のある方は、2年、3年遡ってみてください、長く続けることで、ご自身の不動産の価格傾向が掴めると思いますし、大変勉強になると思います。　　　

文責：（株）船井財産コンサルタンツ　久世　晋司